El Concello de Santiago de Compostela ya es oficialmente zona de mercado residencial tensionado desde el jueves 30 de julio de 2026, tras la publicación de la relación de zonas tensionadas en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 29 de julio, lo que activa topes al precio de los nuevos alquileres de vivienda durante los próximos tres años. A continuación explicamos qué implica exactamente esta declaración de zona tensionada de Santiago de Compostela y, sobre todo, cómo afecta —o no— a los distintos tipos de arrendamiento: vivienda habitual, alquiler temporal y usos distintos a vivienda (locales, oficinas).
Qué es una zona tensionada
Una zona de mercado residencial tensionado es una figura creada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que permite a las administraciones limitar el precio de los nuevos alquileres en áreas donde el acceso a la vivienda resulta especialmente difícil. Se declara cuando concurre alguno de estos indicadores: que el coste medio de la hipoteca o el alquiler, más los suministros básicos, supere el 30 % de los ingresos medios de los hogares de la zona, o que el precio del alquiler o la compra haya subido en los últimos cinco años más de tres puntos porcentuales por encima del IPC autonómico de referencia. La declaración tiene una vigencia inicial de tres años, prorrogable si persisten los desequilibrios, y su tramitación corresponde a la comunidad autónoma, a solicitud del ayuntamiento, con incorporación posterior a la relación estatal que publica el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
Cómo y por qué ha llegado Santiago a esta situación
El proceso comenzó con la petición del Concello compostelano en 2025, tras un primer intento rechazado por la Xunta por documentación incompleta. El Instituto Galego da Vivenda e Solo aprobó finalmente la declaración regional mediante Resolución de su presidenta, de 24 de abril de 2026, a solicitud del Concello de Santiago. Posteriormente, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, a través de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, incorporó esta declaración a la relación oficial y actualizada de zonas tensionadas mediante la Resolución de 24 de julio de 2026 (BOE-A-2026-16532), publicada en el BOE el 29 de julio.
Los datos respaldan la medida: según el histórico de precios de Idealista, el alquiler en Santiago se situaba en torno a 10,1 euros por metro cuadrado al mes en abril de 2026, con una subida interanual de aproximadamente el 6,2 %, en un contexto de oferta muy escasa de vivienda disponible. Santiago se convierte así en la segunda ciudad gallega en obtener esta declaración, tras A Coruña, que la logró en julio de 2025.
Efecto en el alquiler de vivienda habitual
Este es el ámbito donde la medida tiene un impacto directo y donde conviene distinguir entre grandes y pequeños propietarios.
- Grandes tenedores: con carácter general, la ley considera gran tenedor a quien posea más de diez viviendas o más de 1.500 m² de uso residencial en el conjunto del territorio nacional. Sin embargo, dentro de zonas declaradas tensionadas —como es ahora el caso de Santiago— la comunidad autónoma puede rebajar ese umbral a cinco o más viviendas ubicadas en la propia zona tensionada. Para estos propietarios, el precio del nuevo contrato no podrá superar el máximo fijado por el índice de referencia de precios de alquiler (SERPAVI), que en este supuesto tiene carácter vinculante y no meramente orientativo.
- Pequeños propietarios: el precio del nuevo contrato no podrá superar el de la última renta del contrato anterior, una vez aplicada la cláusula de actualización pactada (referenciada al IPC en contratos anteriores a mayo de 2023, o al nuevo Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda —IRAV— en los posteriores). Si la vivienda no estuvo arrendada en los últimos cinco años, sí se aplicará como límite el índice de referencia (SERPAVI), también con carácter vinculante en este caso.
- Viviendas con mejoras: si en los dos años previos se realizaron obras de ahorro energético o accesibilidad, o si el contrato dura diez años o más, la renta puede incrementarse hasta un 10 % sobre la renta anterior actualizada.
- Prórroga extraordinaria: el inquilino puede solicitar prorrogar el contrato de vivienda habitual por plazos anuales y hasta un máximo de tres años, manteniendo las condiciones del contrato en vigor.
El sector inmobiliario local advierte de un posible efecto no deseado: algunos propietarios podrían retirar pisos del alquiler tradicional para pasarlos al alquiler temporal o por habitaciones, reduciendo la oferta disponible para familias, tal como habría ocurrido en A Coruña tras su declaración como zona tensionada en 2025.
Efecto en los alquileres temporales
Este punto genera confusión y merece una aclaración precisa. Bajo la Ley 12/2023 y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), los contratos de temporada —alquileres motivados por traslado laboral, estudios, tratamiento médico u otras causas objetivas y limitadas en el tiempo, distintos de la residencia habitual— se califican legalmente como arrendamientos de «uso distinto al de vivienda», conforme al artículo 3.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que expresamente incluye en esta categoría «los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra». Al no regirse por el artículo 2 de la LAU (vivienda habitual), estos contratos quedan, según la interpretación jurídica mayoritaria, excluidos de los topes de renta y de la prórroga extraordinaria de la Ley 12/2023.
Conviene matizar que esta interpretación no está exenta de debate doctrinal: la propia Ley 12/2023 reconoce en su Disposición Adicional Quinta la necesidad de crear un grupo de trabajo para estudiar una regulación específica de los contratos de uso distinto al de vivienda, en particular los de temporada, lo que evidencia que el legislador es consciente de la falta de claridad normativa en este punto. Además, si el uso real del inmueble por el inquilino es de residencia habitual (y no responde a una causa temporal objetiva), un juez puede recalificar el contrato como arrendamiento de vivienda habitual, con las consecuencias legales correspondientes, esté o no la vivienda en zona tensionada.
Es importante no confundir esto con la normativa catalana: Cataluña aprobó en abril de 2024 un decreto propio (Decreto Ley 6/2024) que sometía los alquileres temporales en sus zonas tensionadas a los límites de renta de la vivienda habitual, pero dicho decreto fue derogado por el Parlament de Catalunya el 23 de mayo de 2024. Posteriormente, la Ley 11/2025, en vigor en Cataluña desde el 6 de enero de 2026, recuperó una regulación equivalente, pero se trata en cualquier caso de una normativa exclusiva de Cataluña que no resulta aplicable en Galicia. En Santiago, por tanto, mientras no exista una norma estatal o gallega equivalente, los alquileres temporales genuinos seguirán sin sujeción a los topes de precio de la vivienda habitual.
Efecto en locales comerciales, oficinas y otros usos distintos
Aquí la respuesta es clara: la declaración de zona tensionada de Santiago no afecta a los arrendamientos de locales comerciales, oficinas ni a otros inmuebles destinados a actividad industrial, profesional, docente o recreativa. La Ley 12/2023 y sus limitaciones de renta se aplican exclusivamente a los arrendamientos de vivienda habitual sujetos al Título II de la LAU (artículo 2), mientras que los arrendamientos de uso distinto al de vivienda —que incluyen expresamente los locales para actividad comercial, industrial o profesional— se rigen por el Título III de la LAU, regulado por la libre voluntad de las partes, sin topes de renta ni prórrogas obligatorias derivadas de la Ley de Vivienda.
Esto significa que, para un espacio como nuestro coworking o para cualquier alquiler de oficina o local en Santiago, las condiciones de renta, duración y actualización siguen negociándose libremente entre arrendador y arrendatario, exactamente igual que antes de la declaración.
Resumen comparativo por tipo de arrendamiento
| Tipo de arrendamiento | ¿Le afecta la zona tensionada? | Régimen aplicable |
|---|---|---|
| Vivienda habitual (nuevo contrato) | Sí, tope de renta según tipo de propietario | LAU Título II + Ley 12/2023 |
| Vivienda habitual (contrato en vigor) | Sí, actualización limitada por IPC/IRAV y posible prórroga extraordinaria | LAU Título II + Ley 12/2023 |
| Alquiler temporal genuino (trabajo, estudios, salud) | No, según interpretación mayoritaria vigente | LAU Título III, art. 3.1 (libre pacto) |
| Habitaciones | No, se rige por Código Civil según criterio mayoritario | Código Civil |
| Locales comerciales | No | LAU Título III (libre pacto) |
| Oficinas y espacios de coworking | No | LAU Título III (libre pacto) |
La zona tensionada afecta al mercado de vivienda, no al de oficinas ni locales, por lo que nuestras condiciones de alquiler y las de nuestros clientes que buscan espacio de trabajo no se ven alteradas por esta norma. En paralelo, el Concello ya ha modificado la ordenanza del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para poder aplicar un recargo a las viviendas vacías, aunque su aplicación efectiva está pendiente de la elaboración del censo correspondiente; se trata de una de las medidas correctoras que el Ayuntamiento debe desarrollar en los próximos meses.
Fuentes oficiales consultadas: Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE); Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (BOE); Resolución de 24 de abril de 2026 de la presidenta del Instituto Galego da Vivenda e Solo; Resolución de 24 de julio de 2026 de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, por la que se publica la relación de zonas de mercado residencial tensionado (BOE-A-2026-16532); Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, herramienta de consulta de zonas de mercado residencial tensionado; Acuerdo de derogación del Decreto Ley 6/2024 de la Diputación Permanente del Parlament de Catalunya (23 de mayo de 2024).
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